Souvent appelé caution, le dépôt de garantie est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du bail. Il a pour objet de prémunir le propriétaire contre les dégradations ou les impayés éventuellement dûs par le locataire lorsqu'il quitte le logement.

Bien que ce soit une pratique courante, aucun texte de loi n'impose le versement d'un dépôt de garantie : son versement et son montant doivent être expressément prévus par le bail.

Depuis le 10 Février 2008, le montant du dépôt de garantie est au maximum d'un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Son montant reste invariable jusqu'à la fin du bail même si celui-ci est renouvellé.

Le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à 1 mois pour les locations meublées.

Le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement. Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager.
La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans les deux mois à compter de la remise des clés si le locataire a totalement rempli ses obligations (paiement de tous les loyers et charges et réalisation des travaux lui incombant) au-delà de ce délai, les sommes portent intérêts au taux légal.
Si le propriétaire n'a pas rendu le dépôt de garantie dans les deux mois, le locataire peut lui expédier une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui réclamer le remboursement. Si nécessaire, le locataire peut intenter une procédure «d'injonction de payer» devant le tribunal d'instance.
Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :
• Si le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.
• S'il existe des loyers et charges impayées.
• Si la taxe sur les ordures ménagères n'a pas été payée, elle peut être déduite au prorata temporis.
• Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il reçoive le décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non respect du délai de deux mois.

Les cas où le dépôt de garantie peut être diminué sont nombreux mais on constate que c'est surtout les travaux à effectuer au moment du départ qui posent problèmes.
Attention, les sommes que le propriétaire réclame au locataire doivent être justifiées. Il ne peut pas fixer arbitrairement le montant des travaux mais doit présenter des devis ou factures de professionnels.
Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.

La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs : la justification des coûts et leurs pertinences sont difficiles à déterminer. Cependant, lorsque le dépôt de garantie a été rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure.

C'est pour ces raisons qu'il est préférable de faire appel à un professionnel pour l'établissement du bail et la réalisation des  états des lieux.